进入2009年

中国楼市一改去年的疲软

高歌猛进

量价齐升

同比2008年

楼市销量翻了一倍的城市越来越多

厦门、杭州、天津、深圳、西安

武汉、北京、广州、成都、长沙

杭州翻了2倍

厦门甚至翻了3倍

量价齐升似乎是今年房地产市场

回暖的最有力证明

但接下来

购房者的疑问也越来越强烈

金融危机还没过去

房价怎么又涨了

楼市火暴预示着更大的危机

制造业投资环境的恶化，导致企业家将资金转投房地产，托高楼价。

广东奢侈品销量逆势增长现象的背后是制造业投资环境的恶化。

（嘉宾介绍：周方，《羊城晚报》财经记者，财富沙龙主持人。）

王牧笛：现在一些经济学家提出一个口号，有点耸人听闻，叫“没有房地产就不能救中国”，言外之意是只有房地产才能救中国。

郎咸平：还是胡说八道。

周方：十大振兴产业里面也没有房地产。

王牧笛：但是虽说没有房地产，但它却比那十大产业更受到政府的重视，似乎它更加值得振兴。最近网上有一篇教授的文章传得很火，叫《白领陨落，黑领崛起》，里面建议大家不要买房。这个求证一下。

郎咸平：这不是我写的。最近我苦恼不堪，太多山寨版的文章假借我的名义。

王牧笛：这不用苦恼，没有经山寨过的名人不是真名人，没关系的。

郎咸平：所以我在这边要辟个谣，这绝对不是我写的。我已经在各个媒体、各个网站不断的辟谣，但这篇文章流传的速度太快了。

王牧笛：这个文章之所以受到重视，一是因为里面的言论危言耸听，还有一个是里面谈到关于买房子的问题。现在房子的乱象有很多，我看房子的新闻基本看不明白：一边是“抢购潮”——各种楼盘热销；一边是“退房潮”——北京、广州这边发生“退房潮”；温州炒房团又开始在深圳出现了；广州6月10号又拍出一块天价地，又成了“地王”，一万五千多块钱一平方米，有人就说现在又重回“地王时代”了。这么多乱象，我看不大明白，但我看明白了一点，这房价确确实实在涨。咱们先看一段背景资料：

进入2009年，中国楼市一改去年的疲软，高歌猛进，“量价齐升”。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市越来越多：厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最。在经历了去年的下挫后，房价在今年也呈现出节节升高的态势。广东省统计局发布的数据显示，1~5月，广东省商品房销售均价每平方米6107元，同比增长3.7%。在广州，中心城区房价升幅明显，5月份均价达到每平方米11309元，重回万元大关，环比大涨了近15%。“量价齐升”似乎是今年房地产市场回暖的最有力证明，但接下来呢？购房者的疑问也越来越强烈：金融危机还没过去，房价怎么又涨了？

王牧笛：你说上一个周期2006年的时候，中国经济一片大好，房价在涨；这个周期中国经济现在可以说是哀鸿满地，各个企业都在倒闭，它也在涨。如果说经济形势一片大好的时候涨，它是有道理的，那现在就是没道理，如果现在有道理，当时就是没道理，反正总有一个是没道理的。这波上涨跟之前的上涨有什么不同，它的原因在哪里？

郎咸平：2006年下半年，当时的股市泡沫、楼市泡沫等等问题，我相信我们大家都深有体会的。当时很多学者用了流动性过剩的解释，什么叫流动性过剩呢？就是说我们经济发展太成功了，老百姓更富裕了，所以大家才有更多的钱去炒楼炒股，从而造成泡沫现象。当时我的解读就不一样，可以说是特立独行，我说这叫做“制造业的回光返照”。

王牧笛：这周方应该还有印象。

周方：有印象。

郎咸平：当时制造业所面临的投资经营环境已经开始恶化了，所以很多做制造业的企业家觉得没劲，不想干了，因此从制造业当中拿出大量的钱去炒楼炒股，从而造成股市泡沫、楼市泡沫。如果按照我的说法，下一步就很危险了，你不做制造业，制造业未来怎么办呢？根据统计局的报告：广东省制造业倒闭30%，江浙两省倒闭20%。请注意这时候还没有发生金融海啸，也就是说我当时的看法得到了印证——大量制造业的资金进入了股市楼市，尤其是楼市，从而造成了楼价上涨。而且各位还有印象的话，应该记得当时高档楼盘涨得最快，因为这些制造业资金买楼，它是做投资用的，因此大量资金进入高档楼盘。

王牧笛：高档楼盘价格的上升会把中低档楼盘的价格也拉高。

郎咸平：附近的中低档楼盘随之水涨船高，因此真正有泡沫的是中低档楼盘而不是高档楼盘。

王牧笛：高档楼盘还有资金支持，还能继续走。

郎咸平：中低档楼盘缺乏资金支持。所以中低档楼盘有泡沫，这可以算是我们中国独一无二的特色了。那么到了这两年，尤其到去年我们楼市哀鸿遍野的情况下，中低档楼盘跌的多，为什么呢？因为高档楼盘有制造业资金作支持，因此要跌也是从中低档开始跌，它们跌的多。

王牧笛：按照您的观点，这一波楼市的回暖或者说价格的上涨背后，其实是制造业进一步的危机。

郎咸平：进一步的危机。

王牧笛：进一步危机之后挤压出的剩余资金继续投到房地产。

周方：房地产是这样子的，它怎么样跌，只要不进入市场，它账面上的亏损是不伤筋骨的。

郎咸平：而且上海北京的高档楼盘去年没怎么跌，因为它不需要卖。

周方：特别好地段的商业地产，不管是住宅还是写字楼，它是不会跌的。

郎咸平：因为当初买楼的就是比较富有的人，他可以不卖嘛，只要他不卖就不存在跌的问题。

王牧笛：而且现在趋势是越涨买的人越多，最近我看上海新开的一个楼盘，150套房好几千人等着去买。

周方：因为投资商投资楼市，他是看涨才买，老百姓自住房是看跌才买。你看广州4月份也是一个非常高档的楼盘，85套套现12个亿，就是那些持货币的真正的流动性过剩的高端人群，他们对市场的信心在什么地方？股市不稳、制造业这么萎缩，他们只有买房子。但是我觉得价格拉高是不是就等于房子的成交总量也上升了呢？是不是等于我们的普通老百姓也是有机会可以去买房了呢？

郎咸平：所以问题是房价这样涨的话，中国绝大多数老百姓更困难，他们根本买不起。而且我再给你们一个数据，我相信大家看了会更惊心胆跳。金融海啸是2008年发生的，金融海啸的结果是使得我们出口大跌，11月份出口下跌2.2%，12月份下跌2.8%，到了2009年1月份出口跌得更厉害，1月份下跌17%，2月份下跌25%，3月份下跌24%，4月份下跌20%，5月份下跌26%……但是这些我还不恐惧，为什么？因为这很正常，欧美的需求完全下降，我们出口下跌我觉得很正常。

但是2009年1月份让我感到非常恐惧的是什么？是进口狂跌，1月份的进口狂跌43%，其中除原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备下跌40%。各位知道是什么意思吗？就以广东为例，我们很多的制造业，尤其是出口制造业，它是简单进口原材料，进口机器设备，粗加工之后出口。如果1月份进口原材料跌了50%，进口机器设备跌了40%，这是表面现象，你知道这个本质意义是什么吗？投资经营环境急速恶化的今天，他们不想干了，而不想干的结果是什么呢？那才有意思。

我顺便讲个段子：午夜梦回之际，他觉得忙了一辈子愧对家庭、愧对老婆、愧对子女，所以早上一起来，就跑到我们广州友谊商店或者是丽柏广场，买了一只价值几十万的名表送给老婆作为补偿。回家看到这对宝贝儿女，太可爱了，这么多年来我都没陪过他们，所以带他们去动物园玩，因此买了一部商务车，载了一家人连祖父祖母一起去，好啦，汽车销售量上升了。所以你可以看到，广东经济这么衰退，但以丽柏广场和友谊商店为例，全世界的奢侈品牌销量第一季度下跌10%左右，我们广东是逆势增长20%。

周方：对，有个佐证，中国（奢侈品销量）增长了10%，然后小黄金周广州的零售行业的增长是10%以上，最近餐饮业增势也是远远超过GDP，增长18%。

郎咸平：而且你看，价值几十万的名表在友谊商店逆势增长百分之九十几。

王牧笛：也就是说，这个数据背后其实也看到了投资环境的恶化。而且这波信心不足又赶上一个事，就是放宽了信贷。好像之前一直说房地产是有周期的，包括我看有报道，欧美那边房地产周期研究专家哈里森说，房地产周期一般学界公认是18年，就比如说经过了7年上涨、5年上涨，会有一个4年的调整期。而中国从2007年年底开始调整，刚调整一年半，马上国际金融危机过来后，就又开始变化了。

谁在推波助澜

宽松的货币政策，使大家有了对通货膨胀的恐惧，这种恐惧所带来的避险资金又进入了楼市。

郎咸平：因为1~5月份我们银行信贷资金放出了5.84万亿，其中60%是做基础建设，40%大概是给企业做短期融资的，包括票据融资。那么请你想一想，5.84万亿在5个月之内这么快就投入市场，你内心的恐惧是什么——通货膨胀。你怕通货膨胀，所以逃避通货膨胀的避险资金就进入了楼市。

王牧笛：要保值嘛。

周方：就是买实物。

王牧笛：我看有一个大型国有银行的广东分行，2009年的第一个月的贷款额超过了去年全年的，就是一个月干完了一年的活。

郎咸平：你看现在楼市涨就有两个因素：第一，投资经营环境恶化，企业家不想干了，买楼；第二，对通货膨胀恐惧所带来的避险资金进入楼市。所以今年就是这两股资金进入楼市，而且是迅速进入楼市，为什么会这么快呢？刚好这个时间政府又放松了一些政策，包括利率，包括二套房贷，这一宽松，刚好给它一个催化剂。

王牧笛：那开发商更有底气了，更有钱了。

周方：其实还释放了之前积压了一两年的刚性的需求，当然这是指中小楼盘。