香江金融危机已经落下帷幕，但香江人还来不及高兴，一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。

楼市真的崩盘了。

楼市的崩盘和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和时间性。

很多人都说，当买菜大妈都开始买房的时候，就是崩盘的信号了。

其实这完全是马后炮，从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。

地产是非常复杂的产业，是否会崩盘取决于很多因素，但纵观百年以来的地产市场，在崩盘前至少都有两个信号：金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。

是的，这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因，只说浅显的信号，当出现什么信号时，就意味着快崩了。

无论是1926年的弗罗里达大崩盘，还是1991年东瀛泡沫破灭，更或是目前的香江及日后的美国，在崩盘前，都符合这两点特性。

先说高杠杆，房地产行业的金融属性远大于其实体属性，所谓金融高杠杆，一方面是指地产商融资的金融杠杆，另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。

无论在世界任何一个国家，地产商开发的楼盘，大多使用的都不是自己的钱，而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。

但纵使如此，每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率，而那些步子迈得比较大，狂飙突进的公司，其借来的钱可能数十倍于自有资金。

购房者的高杠杆就更好理解了，我们熟悉的按揭或者公积金贷款，都属于金融杠杆的一部分。

如果购房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式来购房，其实并不算是高杠杆。

怕就怕“二按”。

“二按”，顾名思义，就是二次按揭，比如一次按揭首付两成，但经过二次按揭，可能只用百分之五的首付就能买下一套房子。

剩下的百分之九十五呢？当然都是银行出了。相当于找几个不同的银行，借出了百分之九十五的钱来购买一套房子，杠杆率达到1900%。

如果再算上利息，呵呵，只怕3000%都打不住。

所谓杠杆，通俗来说，就是借钱。

而借钱，是要付利息的。

对地产商来说，利率在12-15%左右的借款，已经算是非常不错的融资成本。很多地产商甚至会以25%以上的利率进行融资，融资杠杆更是高达1000%-2000%，可想而知，如果一旦成交量萎缩，最先倒闭的就是这些地产商。

而对于购房者来说，虽然按揭利率较低，但他们毕竟只支付了5%的首付。如果房价维持上涨态势还好，但要是房价开始下跌，哪怕只是跌掉5%，他们都会变成负资产者。银行会立刻要求其补足抵押资金，否则便会收房拍卖。

高杠杆，不止意味着高风险，更意味着一旦崩盘，危害会以杠杆的倍数扩大，造成更加严重的经济危机。经济原理都是互通的，这也是为什么LTCM仅仅只损失了四十亿美元，美联储便如临大敌，甚至亲自出手救助的原因。

如果只是高杠杆，并不意味着一定会崩盘，毕竟在楼市的成长阶段，杠杆率也同样很高。但如果楼面单位价格同时超过了居民可承受能力，情况就非常危险了。

东瀛泡沫危机破灭前，整个东京的房屋总价值超过美国土地的总和，也就是说，卖掉东京，可以买下整个美国，这显然是不正常的，也超出了东京乃至整个东瀛的购买能力极限。

所谓购买能力的极限，在按揭的情况下，也可以理解为还款能力的极限。

拿香江来举例子，现在香江家庭收入中位数约一万八千港币左右。假如香江房价是三万港币一平米，首付两成的情况下，买一套50平米左右的公寓，需要掏出三十万港币的首付，剩下120万港币贷款20年，按现在2.5的按揭利率，每月大约需要还款5000港币左右。

这么看起来，至少在三万一平这个价格上，香江人还能承受得起，虽然生活质量受到一些影响，但至少负担这笔贷款，问题还不算太大。

但如果房价到了五万一平呢？

除了首付变成五十万，每月的还款额一下子就涨到了一万一千港币！占家庭收入的61%！只剩下七千块维持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小灾，可能某一个月的流动性就会出现问题了。

如果到了八万一平呢？首付八十万可能就会榨干整个家庭几十年的积蓄，贷款的三百二十万每月还款额就会高达一万八千港币！

到了这个程度，一般老百姓家庭每个月不吃不喝，才能还上这笔贷款。

而现在，香江楼市部分地区超过两万一尺，相当于每平米十九万！而这些地区，还不是什么非常好的地段，很多都是以前的烂泥塘，根本没有什么投资价值。

这样一来，虽然还有一小部分笃信房价会继续上涨的买主继续买房，但大多数人想买也买不起了，于是成交量就会下跌。

所有商品都是如此，如果成交量保持增长态势，即使价格一路上涨，短时间内风险也不是很大。但如果成交量开始下降，这时就一定要提起注意了。

而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量与去年同期相比，同比下跌百分之二十三。

看似只是下降了百分之二十，但对楼市的压力来说，可不只是百分之二十这么简单。

房屋竣工面积越来越高，除非成交量仍能维持原本的增长率，否则对于开发商来说就意味着运营压力的增加。房地产本质是资金密集型产业，快速销售回款是企业的命脉。

在这种情况下，为了尽快卖房回款，开发商必然会调低新开楼盘的销售价格或采用各种赠送优惠的方式吸引购房者，构成实质的房价下跌。

房价一旦不涨，甚至开始下跌，购房者的持币观望态势会更加明显。

这时，再加上地产公司的高融资杠杆和一定比例的“二按”购房者，市场压力已经积蓄到一个极限，可能只需要一根火柴，轰的一声，整个市场变回崩盘。

亚洲金融危机，就是这根火柴。

短短的五个月时间，香江楼市经历了“房价飙升”、“一房难求”、“有价无市”几个阶段，到了前两个月，哪怕房价还在上涨，成交量的萎缩趋势也已经非常明显。

成交量的萎缩，让正在崩盘的房市进入了一个新的阶段——“大浪淘沙”。

市场好的时候，大大小小的房企都能混迹其中，每家公司都能赚到钱，现在潮水退去，才能看到谁没穿泳裤。

“罗生，今天东亚银行的人又来催款，问我们那笔一千两百万的贷款什么时候能还清。”

“罗生，普利金融刚刚来电话，说那笔六百五十万的借款不能再拖了，肉肠陈想要亲自和您谈谈。”

“罗生，澥浦村的光叔等了你一天了，说我们再不给他们补偿款，他就要召集村民闹事，你看怎么办？”

“罗生。。。”

罗朝晖不耐烦地对秘书挥挥手：“滚，让他们都滚！告诉东亚银行，现在钱还没到期，到期了一毛钱都不会少他们的。”

“哈哈哈，神童辉不愧是神童辉，这时候还能这么有自信。”一个声音从办公室门口响起。

罗朝晖抬头一看，皮笑肉不笑道：“陈董今天怎么这么有闲来我这里？”

一个四十出头文质彬彬的中年人带着一个跟班施施然走进罗朝晖的办公室：“德祥毕竟是我做了十几年的公司，很有感情。怎么样？罗董，如果最近钱不凑手，我不介意重新把德祥买回来。”

罗朝晖心念一动，旋即摆出一副惫懒的态度：“最近我的资金状况还可以，不过，我也不介意香江壳王分一杯羹，陈董什么条件？”

这名文质彬彬的中年人正是香江股坛有名的壳王——陈国强。罗朝晖半年前收购的德祥地产，正是从他手中买下来的。罗朝晖以百分之三十的股份掌握了这家香江地产上市公司，这在当时是很轰动的新闻。

现在罗朝晖举步维艰，如果陈国强出价合适，他并不介意把德祥卖还给这名香江壳王。

陈国强呵呵一笑：“三个亿，怎么样？”

罗朝晖失笑：“三个亿？你半年前买给我的时候还是五亿六千万吧？你现在三个亿就想买回去？还是说你只想买走百分之二十的股份？”

陈国强不以为忤，微微摇头：“我说的是，你手中全部百分之三十的德祥股份和百分之三十二的东方红，我一铺全吃，给你三个亿。”

罗朝晖勃然大怒：“你痴线还是我痴线？三个亿？还想要东方红？做梦吧？”

陈国强呵呵一笑：“罗生，明人不说暗话，以德祥和东方红现在的状况，我能出到这个价钱，已经是看在你我相识多年的份上了，除了我，你还能找到人接盘吗？”

罗朝晖哈哈大笑：“找人接盘？陈董，你疯了吧？安琪拉，送客，我不和疯子一般见识。”

陈国强一愣，他原本以为在当前形势下，罗朝晖应该像热锅上蚂蚁一样四处找接盘侠，正是抄底的好机会，自己能够把德祥和东方红一铺收下。但现在看来，他没那么着急？

难道他在做戏？

不，不像。

看来，自己还要重新算一下筹码。

陈国强带着一肚子的疑问离开德祥地产，刚刚出门，自己的手机就响了。

“李大少，是我，有什么事吩咐？”陈国强一看号码，连忙接起电话。对方可是长实的太子爷，自己百分之九十的业务都来自长实，又怎么会怠慢。

李恩泰在电话中客气道：“Charles，向你咨询一下，你最近是不是想要从罗朝晖那里抄底？”

陈国强心头一跳，“是有这个打算，正在接触。”

李恩泰斩钉截铁道：“德祥和东方红你先不要动了，撤出来吧。”

陈国强大为惊讶，李恩泰不让自己动德祥？这是什么原因？难道长实对德祥地产有想法？不会吧，长实与和黄自己都在抛售地产资产，又怎么会去收购德祥这样一家地产公司？

“好的，李大少，我明白了。是不是长实对德祥有兴趣？我在德祥还有些旧部，说不定能帮上忙。”陈国强能用十几年的时间从一个小小包工头变成身身家十数亿的香江壳王，全靠李家的支持，金主说话，当然要听。

李恩泰呵呵一笑：“别问那么多了，总之，德祥没有那么简单，就这样。”

说罢，李恩泰挂断电话，拿出另一部手机给张晨拨了过去：“OK了，ITC不会继续对德祥和东方红有下一步的动作，剩下的就看你自己了。”

张晨微笑道：“多谢，Victor，到香江我请你吃饭。”

“行动。”挂断电话，张晨轻轻地吩咐一句，是时候解决掉罗朝晖这个麻烦了。

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“小罗，葵涌那笔钱怎么还没到账？还要我亲自给你打电话催你？”刘舆慈举着电话黑着脸不满道。

罗朝晖赔笑道：“大佬，别着急，我正让威廉转账。”说罢，罗朝晖捂着话筒扬声道：“威廉！那七千三百万给华仁汇过去没有？”

叫了几声，没听到王威廉答复，罗朝晖骂了几声，对电话中的刘舆慈道：“大佬，你等一下，别挂电话。”说罢，走出自己的办公室，看到王威廉正在举着电话不停擦汗。

“威廉！怎么回事？葵涌的那笔钱怎么还没给华人汇过去？”罗朝晖一把按掉王威廉电话的压簧，恼火道。

王威廉一惊，“老、老板。。。汇、汇不过去。”

罗朝晖眉毛倒竖：“怎么会汇不过去？你小子玩什么花样？”

王威廉都快哭了：“刚刚正在和汇丰沟通，我们的账户被封了！”

“账户被封了？”罗朝晖脑中轰的一声，“怎么回事？我们账户怎么会被封的？”

“汇丰说应债权人要求，所以冻结了我们的账户。”王威廉拿着手帕不停擦汗，“现在我们七个账户全部都被冻结了。”

“债权人？是谁？”罗朝晖揪住王威廉的衣领，大声吼道。

“星、星火投资。”王威廉结结巴巴道。

罗朝晖满脑门子问号：“星火投资？我tm从没听过这家公司！他怎么会是我们的债权人？”

王威廉喏喏道：“陈、陈金平把自己四亿港币的债权全部转让给了这家公司，所、所以，他们现在是我们最大的债权人。”

罗朝晖心脏都快蹦出来了：“陈金平？这家星火投资是什么来路？老板是谁？”

王威廉缩了缩脖子，嘴唇动了动，在罗朝晖强大气势下，艰难开口道：“Zack Chang，张晨。”