作为社会能量的聚合体，国际大都市对全球技术、资金、人才流动的控制功能超出了国家的范畴，城市高度职能化，服务于全世界，成为世界经济市场体系中的控制点。

在本国区域内，它是绝对的区域中心。

国际大都市需要国际化人才。

外来人才的加入与常住暂住人口的增加、移民的速度是同步的，而其中外国人的多少成为衡量城市国际化的重要可量化指标，反映了城市在国际分工中能在多大程度上吸引外国企业、外国留学生、外国专家和外国人才移民。

关于国际大都市外籍人口的比例，存在着5％、8％、15％、20％4种不同的说法。

以最低的5％计算，一千万人口的城市必须拥有50万常住外籍人士。

从1820年到1920年，有1130万移民从世界各地来到纽约，为纽约超越伦敦成为世界最大城市提供了人力资源。

1965年以来，每年仍有75000人获准移居纽约。

而外国留学生和暂住型职业人士更是源源不绝。

因此，赵卫东必需投入巨资，建设大量的商业地产用于出租。

在目前的情况下，进入的外商不多，除了香港的二十多家富豪的投资比较大以外，其余的都是小投资商。

就必需投入巨资，建设大量的商品住宅。

大量面向香港市民销售，首先吸引香港各阶层的购买。

而且目前香港房地产价格非常高。

因此，深港市的房地产非常有竞争力。

赵卫东知道，自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。

以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍。

楼价亦上升了3倍。

地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。

当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5％至10％的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种政策，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。

炒楼风最炽热时，炒家索性整栋大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。

当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区。

频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两栋大厦的炒卖。

金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手。

售价从7.15亿元增加到16.8亿元。

短短不到2年时间内升幅高达135％。

联邦、国际两栋大厦在1980年8月至1981年1月期间2次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。

炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升。

房价已远远脱离当时香港市民的承受能力。

据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方米约2070元，一个45平方米住宅单位售价约9.2万元。

当时，香港市民家庭平均月入1300元。

购买一小型住宅单位的款项相当于，市民70.8个月（即约6年）工资。

然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方米售价已升至约9000元，一个45平方米住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月工资。

当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平上。

也不是建立在一般市民的支付能力上。

当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。

1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置面积大增，1980年新建住宅楼中，空置率已高达41.3％，大量面积滞留在大小炒家手中。

地产市道的下调，只是迟早的问题。

叶明辉的东辉财团与自己的宏远财团，就根据赵卫东的更求。

在1980年底前，将所有的房地产全部出手，当然中环和铜锣湾的商业地产除外。

而且在深港的大量房地产，也在香港疯狂的炒楼花刺激下。

以每方米平均水平约2000元的价格。

将所有的在建商品住宅抢购一空。

这个价格太便宜了，平均只有香港平均价格的四分之一，而且距离香港又非常近。

最近的市区只要15分钟车程，最远也不过是1个小时车程。

因为深圳消费便宜，楼价便宜，所以部分中低收入者，都会选择住深圳，然后去香港上班或上学。

香港人用身份证就可以进入香港，所以很方便。

而且这一次的房地产开发95％以上的都是，叶明辉的东辉财团与自己的宏远财团的。

现在国内的土地价格非常低，人工工资低，建财的价格也低。

超高层住宅建设成本也非常低。

每平方建筑成本只有300－500元，房地产的利润非常丰厚，做为国内现在的房价是非常低的。

在中小城市，500元左右已经能买一栋房子了。

当然，高层建筑的建筑成本是很高的，如果的低层建筑，每平方100元以内，就措措有余。

而且，深港推出的商品房的户型设计特别优化。

根本是这个时代所没有的，各种大中小户型，豪华商品房，单身公寓，等户型应有尽有，全部是赵卫东把后世，最好的户型设计抄袭过来，因此购买的人对于自己商品房的户型，都非常满意。

由于深港推出的房地产，设计理念非常先进。

居住非常舒适，使用率最高，特别让购房者喜爱。

在香港房地产爆涨的刺激下，大量热钱的涌入深港，香港有大批居民到深港购房，南洋资金更是大举入市抢购。

因此，东辉财团与宏远财团花了100多亿美元

开发出来大几千万平方的房地产，还没有全部竣工，就已经售出一空。

两家财团通过这次深港的房地产销售。

不获得了巨大的利益，投入100余亿美元，赚到了500亿美元，再次创造了一个财富神话，甚界各地无数的投资者，也被吸引到深港投资。

深港就从房地产的税费收入就高达15亿美元。

当然，两家财团的商业地产，全部都没有出售，都将用于出租。

赵卫东知道，1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌。

香港官地拍卖会上，投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现。

很多时候拍卖官，在无可奈何之下，被迫将多幅官地收回。

据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。

地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。

1982年，香港地价普遍下跌40％至60％不等。

跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。

九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算。

从1980年12月达每方尺360元（每亩215万元）的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元（每亩15万元），跌幅高达93％。

港岛南湾道一带的高级住宅用地。

也从1980年9月每方米13518元的最高水平，跌至1982年5月的每方米4860元，跌幅为60％。

也就是1980年9月地价每亩高达900万元。

就是下跌后也是每亩高达324万元。

而深港住宅用地仅5万元一亩，可见地价有多么的低，工业用地就更是低了。

香港地价大跌后，导致港府财政收入大减。

1982－1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字。

售地收入占政府财政收入的比重，亦从1980－1981年度的35％，降至1981－1982年度的29％，及1982－1983年度的15％。

但是，赵卫东相信，香港的1982年。

是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年。

地价、楼价、租金全面大幅下跌，肯定对深港的影响不大，但也会抑制对深港房产的炒作风，使得深港的房地产产业能够更健康的发展。

当然，如果没有香港的房地产炒作风。

深港的房地产价格定价会低得多，因此有不少深港的干部认为。

房产价格这么高，自己一辈子的积蓄，都买不起一平方的房产，现在的人存有几百就算很不错了，上千元的存款可谓是凤毛麟角

价格太高了，一定没有人买。

从房地产开发到开始销售，确实没有一个国内的人去买。

但怎么也没有想到，房子还没有封顶，就卖光了，看得大家都目瞪口呆，太不可思议了。

到底这些商品房，都是被谁买走的呢？

原来这都是沾了，香港房地产疯狂上涨的光。

当然，这些房地产都是被国外的人买走了，香港的房产这么贵，已经有很多人根本买不起了。

可是就近在咫尺的深港，确掘起了一座非常现代化的城市。

城市道路宽阔，设施健全，商品房户型设计理念先进。

同样面积的商品房，可以多出一个房间来，而且非常适合生活居住，许多香港市民，看过样榜房后，立即购买，因为这房子跟他们现在住的房子，简直是天差地别。

而且价格还便宜非常多，在香港只能买20平方的钱。

在深港就能买到，高品质的三室二厅二卫一厨的100平方商品房。

非常适合香港大量工薪阶层，提高生活质量的需求。

当然也有价格高很多的豪华住宅，以满足到深港投资商的需求。

还有是因为，香港房产炒作已经到后期，目前的房价已经非常高了，正巧近在咫尺的深港，推出了质优价廉的商品房，而且对香港市民的吸引力非常大。

吸引了大批市民前往购买，而且是全资购买。

香港的大量投机客，也乘机进入深港，大量购买屯积待涨。

受此影响，南洋也有大量资金，进入深港购买大量房产。

所有到深港的资金，非常幸运的逃避了，香港地产市道崩溃的灾难，而且深港的房地产还能够逆市上升。

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